2021년 생애최초 특별공급 한방에 정리! (청약자격, 소득기준, 자산기준, 무주택 등)

생애최초 특별공급은 가점과 상관없이 100% 추첨 방식이라는 점 알고 계신가요? 첫 주택 구매인데도 낮은 가점이나 자녀가 없어서 당첨의 기회가 낮았던 분들은 생애최초 특별공급을 노려보셔야 합니다. 그럼, 갖춰야 할 무주택, 소득, 자산 기준 등은 무엇인지 한 번에 싹 다 정리해 보겠습니다. 

 

1. 생애최초 특별공급  개요

지자체, LH 등에서 건설하는 공공주택을 분양할경우, 생애최초 특별공급 물량은 25%를 차지합니다. 그 외 민간업체에서 분양하는 85㎡ 이하의 민영주택에서는 7%를 차지하지만, 신도시 급으로 규모가 큰 공공택지(eg. 위례신도시, 과천지식정보타운)에서는 민영주택이라도  분양물량의 15%까지 생애최초 특별공급으로 할당합니다.

 

기존에 공공물량에서만 생애최초로 공급했던 것이 민영주택까지 확대되고 소득요건도 낮아진 만큼 조건만 된다면 당첨확률을 높일 수 있는 기회입니다. 

 

2. 생애최초 특별공급  신청 및 청약 자격

 

1. 청약통장 조건
(투기과열지구 및 청약과열지역 기준)

 

• 국민주택의 경우 청약통장(주택청약종합저축, 청약저축)에 (1)가입한지 24개월이 경과하고 매월 약정납입일에 (2)월납입금을 24회 이상 연체없이 납입한 1순위 세대주로 (3)저축액이 선납금을 포함하여 600만 원 이상이어야 합니다. 선납금은 모집공고일까지만 채우면 됩니다. 

• 민영주택의 경우 청약통장(주택청약종합저축, 청약예금) (1)가입 후 2년이 경과하고, (2)납입인정금액이 지역별 예치금을 충족한 1순위 세대주이면 됩니다. (납입 횟수 상관없음) 지역별 예치금에서 지역은 현재 본인이 거주하는 곳으로, 만약 서울에 살면서 다른 지역에 있는 아파트를 청약한다면 서울 기준인 300만 원을 예치해 놓으면 됩니다. 

• 위 내용은 투기과열지구 및 청약과열지역 기준으로 세대주만 신청이 가능하며, 과거 5년이내 세대주, 세대 구성원 누구라도 주택에 당첨된 적이 있으면 안 됩니다. 

 

지역별 예치금액

 

2. 무주택 조건 

 

입주자 모집 공고일 현재 무주택이어야 합니다. 신청자 뿐만 아니라 주민등록등본에 등재된 세대원 전원이 무주택이어야 하며 과거에 잠깐이라도 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 세대원에는 청약자 본인, 배우자, 직계존속으로 부부의 부모 또는 조부모, 직계비속으로 부부의 자녀와 자녀의 배우자를 포함합니다. 단, 만 60세 이상의 직계존속인 부모와 조부모가 주택을 소유했거나 소유한 경우는 무주택으로 간주하기 때문에 청약 신 또청이 가능합니다.  

 

아래 같은 사유를 포함하여 단 하루라도 주택을 소유한 적이 있으면 무주택에 해당하지 않습니다. 

• 분양권을 매수한 적이 있는 경우
• 상속, 증여 등으로 주택을 전체 또는 지분으로라도 소유한 적이 있는 경우
• 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했다가 매도한 적이 있는 경우  (cf. 신혼특공에서는 무주택으로 간주)
• 소형주택(면적 60㎡이하)이나 저가주택( 수도권 1억 3천만 원 이하, 그 외 8천만 원 이하)이라도 소유한 적이 있는 경우 (cf. 일반분양에서는 무주택으로 간주) 

 

만약 부모님이나 자녀가 주택을 소유한 적이 있거나 소유중인 경우 세대분리를 하면 생애최초 특별공급에 청약할 수 있습니다. 단, 배우자의 경우는 다른 주소지로 세대분리를 하더라도 한 세대로 취급되기 때문에 주택을 소유한 적이 있으면 무주택으로 간주되지 않습니다. 

 

 

 

 

3. 기혼 및 자녀유무 조건

민영주택/공공주택 분양 관계없이 청약자는 입주자 모집 공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있어야 합니다. 즉, 기혼자는 자녀가 있던 없던 청약이 가능하며, 양육권을 가지고 아이와 함께 사는 한부모 가정, 직접 아이를 키우고 있는 미혼모 또는 미혼부도 모두 대상입니다. 입양한 자녀와 미혼부/미혼모 자녀도 주민등록등본에 올라와 있으면 해당됩니다. 자녀 없는 미혼자는 안타깝지만 청약이 불가합니다.

 

 

4. 소득 기준 

국민주택은 청약신청자 해당 세대의 월평균 소득이 '전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득'의 100% 이하여야 하며 민영주택은 130%로 이하면 됩니다. 이때,  우리집 월평균 소득은 만 19세 이상 성년인 세대원의 소득을 합산합니다. 

 

참고로, 2021년 2월 2일 공급 승인 신청분부터는, 국민주택은 청약신청자 해당 세대의 월평균 소득이 '전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득'의 130% 이하여야 하며 민영주택은 160%로 이하면 됩니다.

 

전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 

 

신혼부부 특공과 달리 외벌이냐 맞벌이냐의 구분이 없이 동일하게 적용되는 점과 2인 이하의 가구도 3인 이하의 '전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득'을 적용한다는 점 기준으로 한다는 점 기억하세요. .

 

소득기준을 확인하는 방법은 다음과 같습니다. 

• 공공분양은 공공보험공단 보수월액을 기준으로 월평균 소득을 확인하시면 됩니다. (국민건강보험)
• 민간분양은 전년도 소득을 기준으로 하므로, 근로소득 원천징수 영수증의 총급여액을 12개월로 나눕니다.
• 사업소득자는 전년도의 종합소득세 소득금액 증명원의 소득금액을 12개월로 나누면 됩니다.  (홈택스)

 

5. 자산요건 

 

공공주택 특별법이 적용되는 국민주택의 경우에만 아래 자산 조건이 해당됩니다. 공공주택 특별법이 적용되지 않는 민간주택과 국민주택은 해당사항이 없습니다. 참고로, 국토교통부에 따르면 2021년 12월부터 민간분양에도 자산기준 요건을 신설할 계획이라고 합니다. 자동차가 2대 이상일 경우 평가액이 높은 한 대만 기준으로 삼으면 됩니다. 

 

• 부동산 215,000,000원 이하 / 자동차 34,960,000원 이하

 

 

6. 근로자 또는 자영업자 & 5년 이상 소득세 납부

 

청약 신청자는 모집공고일 현재 근로자이거나 자영업자 이어야 하며, 지금을 일을 쉬고 있다 하더라도 과거 1년 내에 근로소득세나 사업소득세를 납부한 적이 있으면 됩니다. 단, 소득세 납부의무자이지만 연말정산에서 소득공제나 세액공제를 받아서 세금 전액을 환급받아 실제로 납부한 세금은 없는 경우는 상관없이 청약할 수 있습니다. 

 

5년 이상 소득세를 납부한 이력의 경우, 연속일 필요는 없으므로 비연속적인 납부도 인정됩니다. 한 해에 한 달만 납부하였어도 그 해 1년은 소득세를 납부한 것으로 인정해 줍니다. 그러므로 4대 보험이 가입된 곳에서 아르바이트를 해서 소득세를 냈다면 한 달만 했더라도 소득세를 낸 것으로 인정됩니다.

 

예를 들면, 2001년도에 2달 일해서 소득세 냈고, 2003년 12월부터~ 2004년도 1월까지 근무(2년 인정)했고, 2010년에 3달 일했고 2021년에 5달 근무해서 소득세를 냈다면 그게 아르바이트였든 정규직이었든 5년 이상 소득세를 납부한 것으로 인정하는 것입니다. 

 

단, 근로소득과 사업소득만 인정하기 때문에 이자 소득이나 배당 소득은 소득세로 인정이 되지 않습니다. 

 

소득세 납부 인증 서류

 

 

3. 당첨자 선정 방식 

생애최초 특별공급은 위에서 언급한 소득 기준(공공주택 100% 이하, 민간주택 130% 이하)을 충족하는 신청자에게 70%의 물량을 우선 공급하며, 그 안에서 경쟁이 있을 경우 해당 건설지역 거주자를 우선하고 그 다음은 추첨으로 선정합니다. 사실상 해당건설지역 2년 이상 거주자들인 청약신청을 하므로 결론은 추첨으로 결정된다고 보시면 됩니다. 

 

나머지 30%의 물량은 우선공급에서 떨어진 낙첨자와 기준 소득을 초과 한자가 함께 경쟁합니다. 

 

 

이상으로 생애최초 특별공급에 대한 신청 및 청약자격부터 당첨자 선정 방식까지 알아보았습니다. 생애최초 특별공급의 자격요건이 되시는 분들은 분양 계획이 많이 있는 지역으로 이사하시어 거주 요건만 채운다면 사실상 추첨으로 결정되기 때문에 여러 번 청약하다 보면 일반분양에 비해 높은 확률로 당첨되실 겁니다. 여러분의 행운을 빌겠습니다. 

 

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