둔촌주공 일반분양 알고 청약하기! (1순위 자격, 분양가, 분양시기, 평형, 가점, 대출 등)

둔촌주공아파트가 '올림픽 파크 에비뉴 포레'를 기대하고 있는 분들을 위해 청약 자격과 더불어 당첨자 선정 방식, 예상분양가, 중도금 대출 여부 등 하나하나 살펴보려고 합니다. 분양가가 올라가다보니 제약이 많아져서 아쉽지만 그래도 잘 체크해 보셔서 당첨의 기회를 누려보시기 바랍니다. 

 

청약 자격 및 당첨자 선정 방식

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민간 아파트 일반공급 1순위 청약 자격

 

투기과열지구에 있는 민영분양 아파트 일반공급 1순위를 위해서는 다음과 같은 조건을 갖추어야 합니다. 

무주택이거나 1 주택을 소유한 세대의 세대주로, 모집공고일 기준 민영아파트에 청약할 수 있는 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금(85㎡이하)에 24개월 이상 가입하고 예치금을  충족해야 합니다. (납입 횟수 상관없음)
단, 세대원이 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 합니다. 

 

청약통장 예치금은 청약 신청자가 거주하는 지역과 주택 크기에 따라 아래 표와 같이 나뉩니다. 부족한 예치금에 대해선 주택청약종합저축은 공고일 당일까지, 청약예금과 부금은 모집공고일 전날까지 채워 넣으면 되니까  현재 예치금이 부족하더라도 괜찮습니다. 

 

민영주택 1순위를 위한 예치금 조건

 

둔촌주공 당첨자 선정 방식 : 서울 2년 이상 거주한자 우선 공급 + 가점제 100% + 추첨제도 가능?

 

서울에서 분양하는 재건축은 같은 순위 내에서 서울에 2년 이상 거주한 자에게  100% 우선 공급합니다. (당해) 단, 주택 크기에 따라 85㎡ 이하는 가점제를 100% 적용하고 85㎡ 초과 물량은 가점제 50%와 추첨제 50%로 선정합니다. 

 

둔촌주공 일반 물량은 모두 85㎡ 이하이므로 100% 가점제로 선정한다고 보시면 됩니다. 가점이 낮으신 분들은 안타깝게 되었습니다.

 

단, 최근 가점제 위주의 민간분양 청약제도에서 추첨제 물량을 늘리는 방향으로 개편안을 발표했습니다.  문제는 12월로 당겨진 둔촌주공 아파트 일반분양부터 적용이 될지 확정된 바가 없어 지켜봐야 하겠습니다

 

 

그럼, 가점은 어떻게 계산하는 걸까요? 청약 가점은 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 따져 계산하며 총 84점 만점입니다 

 

무주택 기간(32점)

• 만 30세와 혼인신고일 중 빠른 날부터 계산
• 주택을 소유한 적이 있으면, 해당 주택을 매도한 날을 포함해서 가장 늦은 날이 기준 
• 만 60세 이상 직계존속의 주택 소유는 무주택으로 인정
• 전용면적 60㎡이하로 수도권 1억 3천 이하 주택 1채 소유 시는 무주택으로 인정

 

부양가족 수(35점)

• 배우자는 세대분리와 상관없이 무조건 같은 세대로 인정
• 만 30세 이상의 자녀(직계비속)는 주민등록에 1년 이상 있어야 인정
• 부모, 조부모(직계존속)는 주민등록에 3년 이상 있어야 하며 무주택이어야 함

 

청약통장 가입기간 (17점)

• 기간이 길수록 높은 점수 취득

 

나의 가점 계산은 일일히 따져볼 필요 없이 청약가점 계산기를 이용하면 바로 알 수 있습니다. (청약홈 : 청약가점 계산)

 

원래라면 고덕강일 힐스테이트는 평균 청약 가점이 69점 정도였고, 과천 지정타 푸르지오어울림라비엔도의 경우 평균 가점이 약 73점 정도였습니다. 기본적으로 서울 지역은 가점 60점 이상은 되어야 신청해 볼만하다 하겠습니다. 

 

하지만 최근 (22년 11월 기준) 부동산 경기가 좋지 않고 금리가 높은데다가 둔촌주공 단지는 워낙 일반분양 세대수가 많은 만큼 가점이 낮더라도 꼭 도전해 보시기 바랍니다. 

 

단지 개요 (평형별 세대수, 분양시기, 예상분양가, 배치도, 평면도) 

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• 단지명 : 올림픽파크포레온
• 단지 위치 : 서울 강동구 둔촌동 170-1번지 일대

 

• 전체 세대수 : 1만 2032가구
• 분양세대수 : 일반분양  4786가구 (전용면적 29~84㎡)

 

• 분양시기 : 올해 10월 예정이었으나 내년 초까지도 예상됨
• 입주시기 : 2023년 8월
• 건설사 : 현대, 롯데, 대우, 현대산업개발 공동참여

 

주택 평형별 일반공급 물량  

 

둔촌주공 평형별 일반공급 물량

 

★ Check Point

 

일반분양 물량은 모두 전용면적 84㎡이하로 구성되어 있기 때문에 추첨제가 아닌 가점제가 적용됩니다. 즉, 가점이 낮으신 분들은 아무리 물량이 많더라도 안타깝지만 당첨이 어려울 것 같습니다. 

 

 

예상분양가  

 

둔촌주공 재건축은 분양가 상한제 적용 대상이라 저렴할 것으로 예상되었지만, 계속되는 공시지가 상승으로 약 3,500만 원 정도에 분양될 것으로 추측했었습니다. 최근에는 3,700만 원 내외가 될 것으로 예측됩니다. 

 

★ Check Point

 

체크하셔야 할 점은 평당 분양가가 올라감에 따라 9억 원을 초과하는 평형이 늘 수 있다는 것입니다. 분양가가 9억 원을 초과하면 첫째, 중도금 대출이 안돼서 자금 조달에 부담이 생기며, 둘째, 신혼부부, 다자녀, 노부모, 생애최초 등의 특별 분양이 물량이 없게 됩니다. 

 

평당 3,700만 원으로 분양 시 전용 84은 물론 전용 59타입도 9억 원 초과할 것으로 보입니다. 따라서 자금 조달 여부를 잘 따지시어 계획을 세워야 합니다.

 

 

 

 

 

 

대출 여부 

 

잔금 시에 감정평가금액이 15억 원을 초과할 경우 주택담보대출이 전혀 나오지 않았습니다. 혹시라도 부족한 잔금을 전세금으로 채우려 하셨다면 이는 잘못된 생각입니다. 둔촌주공은 분양가 상한제 적용 물량이므로 거주의무가 있어 전세를 바로 줄 수 없습니다. 

 

이부분은 최근 개정되었습니다. 최신 내용으로 업데이트 된 더 자세한 글을 보고 싶다면 아래를 참고하시기 바랍니다.

 

2022.11.04 - [부동산 청약] - 둔촌주공 아파트 일반분양 청약 전 꼭 알아야 할 내용 총정리! (feat. 올림픽파크 포레온)

둔촌주공 아파트 일반분양 청약 전 꼭 알아야 할 내용 총정리! (feat. 올림픽파크 포레온)

 

참고로 분양가 상한제가 적용된 단지의 경우 일반분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 10년 전매제한과 3년 실거주 의무가 있고, 인근 시세의 80~100% 미만이면 8년 전매제한과 2년 실거주 의무가 있습니다. 

 

주변 시세를 볼 때 84㎡의 경우는 잔금 시 평가금액이 15억 초과가 거의 확실히 예측되므로 자금 여력이 되시는 분만 신청하시면 됩니다.

 

 

★ Check Point 

본인 자금여력을 잘 판단하셔야 합니다. 분양가가 9억 원을 넘을 경우 계약금 20% 외에 중도금 60%도 자비로 부담해야 하며, 게다가 잔금 시점에 감정평가액이 15억이 넘으면 주택담보대출도 안 나오기 때문에 전액 대출 없이 매수해야 합니다. 

(※ 최근 개정으로 인해 15억을 넘더라도 LTV 50%까지 대출이 가능하며, 분양가가 12억까지는 중도금 대출이 가능합니다)

 

 

 

 

 

조감도 / 배치도 / 평면도

아래 링크를 누르시면 화질 좋은 배치도와 평면도를 확인하실 수 있습니다. 

 

▶ 서울시 홈페이지 : 둔촌주공아파트 주택 재건축정비 사업 조합 "사업현황" 메뉴 클릭

 

 

 

 

 

둔촌주공의 경우 여러 상황들이 발생되면서 분양이 늦어졌지만 있지만 이제 2024년 말로 입주일자가 거의 확정된 만큼, 내 조건 및 상황에 맞는지 파악하고 대비하셔서 원하시는 좋은 집에 당첨되시길 진심으로 바라겠습니다. 

 

또한, 청약 당첨후 계약금, 중도금, 잔금에 따라 어떻게 자금계획을 세워야 하는지 궁금하시다면 아래 글을 참고하세요. 

 

2021.06.14 - [부동산 청약] - 아파트 청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 처리 절차 안내

아파트 청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 처리 절차 안내

 

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