2021년 신혼부부 특별공급 한방에 정리! (개요, 청약자격, 소득기준, 자산기준, 무주택, 가점 등)

같은 신혼부부 특별공급이라도 공공분양이냐 민간분양이냐에 따라 청약자격, 당첨자 선정 방식 등이 다릅니다. 그런데 전체를 안 보고 그때그때 청약하려는 단지에 해당하는 내용만 보다보면 조건들이 헷갈리기 쉽습니다. 그래서 오늘은 신혼부부 특별공급에 전체 내용에 대해 살펴볼께요. 

 

 

1. 청약 개요 : 특별공급개념, 청약통장 조건, 대상 주택, 신청대상 
2. 청약 자격 : 무주택, 소득기준, 자산기준 
3. 당첨자 선정 방식 : 민간분양, 일반분양의 기준

 

1. 특별공급 개요

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기본 개념 알기 : 특별공급이란?

  

청약과 관련한 주택은 크게 국민주택과 민영주택이 있습니다. 국민주택은 국가나 LH등에서 건설한 주택으로 공공분양을 합니다. 민영주택은 국민주택 외의 민간건설업체에서 지은 주택으로 민간분양을 합니다. 공공분양과 민간분양은 각각 일반공급과 특별공급 물량으로 나누어 분양합니다. 그 특별 공급 안에 신혼부부 특별공급이 있는 겁니다. 

 

 

청약 시스템 구조

 

특별 공급이란 배려가 필요하다고 생각되는 계층에게 일반공급 전에 먼저 청약할 수 있는 기회를 제공함으로서 내 집 마련을 빨리 하도록 지원해 주는 제도입니다.

 

배려가 필요한 계층에는 빨리 정착해서 잘 살아야 하는 신혼부부, 아이 많이 낳은 다자녀 가정, 부모님 모시고 사는 노부모 가정, 생애 처음으로 집 사려는 분들, 국가 유공자 등 기관에서 추천하는 분들 등이 해당됩니다. 이에 맞게 신혼부부/다자녀/노부모 부양/생애최초/기관추천 특별공급이 있는 것입니다. 

 

 

 

청약 통장 조건

 

• 공공분양의 경우 청약 통장 가입 기간이 6개월을 경과하고 납입인정회수도 6회 이상이어야 합니다. 

• 민간분양의 경우 청약통장 가입 기간이 6개월을 경과하고 예치금 기준을 충족해야 합니다. 예치금은 지역과 면적에 따라 나뉘는데 여기서 지역은 청약자의 주민등록상 거주지입니다. 예치금이 부족할 경우 주택청약종합저축은 공고일 당일까지, 청약예금/청약부금은 모집공고일 전날까지 채우면 됩니다.

 

예치금 기준표

 

대상 주택 : 85㎡이하 공공/민영주택

 

특정 단지가 분양을 할 때, 국민주택이든 민영주택이든 전용면적 85㎡이하에 해당하는 물량이 있다면 신혼부부 특별공급으로 일정 물량을 분양해야 합니다. 국민주택의 경우 15%는 일반공급을 하고 85%를 특별공급을 하며 그 85% 가운데 30%는 신혼부부 특별공급을 합니다.

 

민영주택에서는 약 50%를 특별공급 하는데 그 가운데 20%가 신혼부부 특별공급입니다. 단, 투기과열지구에서 분양할 때 분양가가 9억 원을 초과할 경우 특별공급 물량은 배정되지 않는다는 점 기억해 두시기 바랍니다. 예를들어, 최근 원베일리의 경우 너무 좋은 입지이지만 9억원 초과로 특별공급이 없습니다. 

 

 

신청대상 : 혼인기간 7년 이내인 신혼부부 (세대주, 세대원 모두 신청 가능)

신혼부부라고 해서 막 결혼한 부부만 말하는 게 아닙니다. 입주자 모집 공고일까지 혼인기간이 7년 이내이면 모두 신혼부부로 봅니다. 단, 공공분양에서는 한부모 가족과 예비 신혼부부도 신청대상에 포함됩니다.

 

이때 혼인을 준비중인 예비 신혼부부는 "입주 전"까지만 혼인사실을 증명하면 되며, 한부모 가족의 경우 태아를 포함한 만 6세 이하 자녀가 있어야 합니다. 민간분양에서는 반드시 배우자가 있어야 하므로 한부모 가정은 청약할 수 없습니다. 

 

신혼부부 특별공급 신청대상

 

재혼을 한 경우 재혼 이후 기간이 7년 이내이면 되고, 이혼 후 재결합한 경우는 이혼 전 함께 살았던 기간도 혼인기간에 포함해서 7년 이내여야 합니다. 마지막으로 신혼부부 특공은 세대주뿐만 아니라 세대원도 신청 가능합니다.

 

 

 

2. 청약자격 (무주택, 소득기준, 자산기준)

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무주택 기준

• 혼인신고일부터 입주자 공고 모집일까지 계속 무주택자 이어야 합니다. 혼인신고일부터라는 말은 혼인 이전에는 주택을 소유했었어도 괜찮다는 의미입니다. 만약, 예비 신혼부부인데 상대방 혹은 본인이 주택을 소유하고 있다면 혼인신고 전에 처분을 하셔야 특별공급 대상이 됩니다. 

• 부부만 무주택이면 되는 게 아니라 세대 구성원 전원이 주택 또는 분양권 등을 소유하지 않은 무주택이어야 하며, 세대 구성원은 신청자 본인, 주민등록등본에 등재된 배우자, 직계존속(부부의 (조) 부모), 직계비속(부부의 자녀, 자녀의 배우자)을 말합니다. 주민등록등본에 기재된 경우만 해당되며, 형제, 자매 동거인은 등재되었더라도 세대원이 아닙니다. 

• 만 60세 이상인 직계존속이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우에는 무주택으로 간주합니다. 

• 특별공급에서는 소형주택이나 저가주택도 무주택이 아닌 유주택으로 봅니다. 참고로 일반분양에서는 면적 60㎡이하의 소형주택이거나 주택 가격이 수도권 1억 3천만 원, 그 외 8천만 원 이하인 저가 주택의 경우 무주택으로 인정해 줍니다.

• 위 조건을 갖추지 못한 분들은 기존주택 처분 등 다른 특정 조건을 갖출 경우 2순위 자격이 부여되지만, 사실상 2순위는 당첨 가능성이 없어 논할 필요가 없습니다. 

 

소득기준

공공분양과 민간분양 모두 소득 기준에 따라 각각 우선공급과 일반공급으로 나뉘어 진행됩니다. 먼저 신혼부부 특별공급 물량의 70%를 우선공급으로 먼저 분양하는데, 여기에 청약하려면 해당 세대의 월평균 소득이 '전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득'의 100%(맞벌이는 120%) 이하여야 합니다. 이는 공공분양, 민간 분양 모두 동일합니다. 

 

나머지 30% 일반공급 물량은 공공과 민간의 기준이 다릅니다. 공공분양은 130%(맞벌이 140%) 이하, 민간분양은 140%(맞벌이 160%) 이하에 해당되어야 청약할 수 있습니다. 정부가 올해부터 소득기준을 많이 완화해서 일반공급의 경우 월소득이 1천만 원 내외인 가구도 신청할 수 있으니 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 

 

참고로 소득은 세전이며, 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득은 매년 통계청에서 발표합니다. 

 

전년도(2020년) 도시근로자 가구당 월평균 소득

 

자, 그러면 나의 월평균 소득은 어떻게 확인하면 될까요? 

 

 

• 공공분양인 경우 근로소득자 월평균 소득은 '건강보험 보수월액'입니다. 국민건강보험 홈페이지 로그인>> 중앙의 보험료 조회/납부 메뉴 >> 좌측의 보험료 조회 메뉴>> 직장보험료 조회를 누르면 월평균 보수월액 확인이 가능하며, 맞벌이의 경우 배우자와의 금액을 합하면 됩니다

• 민간분양인 경우 근로소득자 월평균 소득은 전년도 근로소득 원천징수 영수증 상의 총급여액을 12개월로 나눈 금액입니다. 맞벌이의 경우 배우자의 것과 합하면 됩니다. 

• 근로소득자 말고 사업소득자의 경우 월평균 소득은 전년도 종합소득세 소득금액 증명원의 소득금액을 12개월로 나눈 금액입니다. 민간분양, 공공분양 모두 똑같이 적용되며 홈택스에서 확인 가능합니다. 

 

근로소득자인데 모집공고일까지 휴직 중이라면 본인의 재직증명서와 본인과 동일한 직장의 동일 직급, 동일 호봉 인자의 전년도 근로소득원천징수 영수증과 재직증명서를 제출받아 월평균 소득 추정하면 됩니다.

 

프리랜서 등 소득이 불규칙한 경우 종합소득세를 신고했으면 소득금액증명으로 하고 종합소득세를 신고하지 않았으면 계약서상 계약금액으로 월평균 소득을 추정합니다. 

 

 

자산기준

 

민간분양은 별도의 자산기준이 없고, 공공분양에서만 아래와 같은 청약 기준을 충족해야 청약이 가능합니다. 

 

• 부동산(건물+토지) : 215,500,000원 이하
• 자동차 : 34,960,000원 이하

 

해당 세대가 소유하고 있는 모든 주택은 공시 가격으로 산정하며, 공장, 상가 등 비주거용 건물의 경우 건물은 시가표준액, 소속 토지는 개별공시지가로 산정합니다. 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 주택으로 포함하고, 주택이 아니면 비주거용으로 포함합니다.

 

토지를 소유하고 있다면 해당 세대가 소유하고 있는 모든 토지면적에 개발 공시지가를 곱한 금액으로 합니다. 이러한 모든 부동산 금액을 다 합쳤을 때 215,500천 원 이하여야 하는 것입니다. 

 

자동차의 경우 차량가액 기준이 34,960 천 원 이하여야 하며, 이 금액은 보험개발원 홈페이지에서 확인하시면 됩니다. 차량이 2대 이상인 경우, 차량 가액이 가장 높은 자동차 기준으로 34,960천 원 이하면 됩니다.

 

만약 다른 조건은 다 되는데 차량만 기준 금액 이상이라면 같은 세대에 있지 않은 분과 차량 지분을 나누던가 혹은 매도해 버리는 것도 생각해 볼 수 있습니다. 

 

 

3. 당첨자 선정 방식 

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민간분양과 공공분양의 신혼부부 특별 공급 당첨자 선정 방식은 크게 우선공급과 일반 공급으로 나누고 우선공급은 1순위와 2순위로 나뉩니다. 다만, 민간이냐 공공이냐에 따라 그 기준이 다르므로 나눠서 설명하겠습니다. 

 

민간분양 당첨자 선정 방식 

가. 소득구간에 따라 우선공급(70%)과 일반공급(30%)으로 나누어 선정합니다. 해당 세대 월평균 소득이 전년도 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하이면 우선공급 대상이고, 140%(맞벌이 160%) 이하인 분들은 일반공급 대상입니다.  

 

나. 우선 공급 대상에 속했다면 그 안에서 1순위와 2순위를 나눕니다. 1순위가 되려면 미성년 자녀(태아 포함)가 있어야 하고, 자녀가 없거나 예비 신혼부부이면 2순위입니다.

 

다. 같은 1순위 해당자가 많으면 경쟁을 하는데, 이때는 주택건설지역 거주자(당해)가 우선하고 그다음으로는 미성년 자녀가 많은 자가 우선합니다. 여기까지도 동일 조건을 갖춘 자가 경쟁하면 그때는 추첨합니다. 

 

라. 그 다음으로 30%에 해당하는 일반공급 물량을 놓고 우선공급에서 떨어진 분들과 소득이 높은 일반공급 대상자(140%(맞벌이 160%) 이하인 분)들이 같은 방식으로 경쟁합니다. 

 

 

공공분양 당첨자 선정 방식 

 

• 소득구간에 따라 우선공급(70%)과 일반공급(30%)으로 나누어 선정합니다.

• 해당 세대 월평균 소득이 전년도 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하이면 우선 공급 대상이고, 130%(맞벌이 140%) 이하이면 일반 공급 대상입니다. 

• 우선 공급 대상자자 중 1순위와 2순위를 나누어 선정합니다. 1순위는 미성년 자녀(태아 포함)가 있는 가정과 만 6세이하 자녀(태아포함)가 있는 한부모가족입니다. 자녀가 없는 가정이나, 예비 신혼부부는 2순위입니다. 

• 우선공급 1순위 해당자가 많아 경쟁이 발생하면, 배점표에 따라 점수가 높은 자가 우선이며, 가점 동점자도 많을 경우 추첨합니다. 

• 일반공급 물량(30%)은 우선공급에서 떨어진 분들과 소득이 높은 일반공급 대상자에게 공급하되, 마찬가지로 1 순위자에게 먼저 공급합니다. 1순위 내 경쟁이 있을 시는 추첨으로 결정합니다. 

 

신혼부부 특별공급 가점표

※ 보통 인기지역의 경우 총 가점13점 가운데 11점 정도는 되어야 가능성이 있으므로 해당 거주지역에 3년 이상 살고, 입주자저축 24회 이상 납입해서 6점은 기본적으로 획득하고 나머지로 가점을 채워야 합니다. 

 

 

 

지금까지 특별공급에 관한 신청 자격은 무엇인지 그리고 무주택, 소득, 자산 기준과 관련한 청약 자격에 대해서도 알아보았습니다. 마지막으로 당첨자 선정 방식도 살펴 보았네요. 신혼부부 특별공급은 조건만 잘 갖추면 청약당첨 확률을 높일 수 있으므로 혼인기간 7년 이내이신 분들은 청약전략짜실 때 잘 참고해 보시기 바랍니다. 

 

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