장위 10구역 푸르지오 분양 대비하기! (예측분양가, 일정, 청약 자격 등)

올해 분양물량 가운데 주목할 지역은 장위 뉴타운 10구역 푸르지오입니다. 서울에 내 집 마련을 원하는 분은 청약자격, 일정, 입지분석 등을 미리미리 확인 준비하셔야겠습니다. 특히 계약금, 중도금, 잔금은 어떻게 얼마를 준비해야 하는지 예측하는 방법도 알려드릴께요. 

 

장위뉴타운 특징 

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장위 뉴타운은 각각의 구역이 1,000세대가 다 넘으며, 시공사 또한 자이, 푸르지오, 아이파크 등 1군 브랜드가 참여했습니다. 교통 관련 개발 호재 또한 많습니다. 모든 구역의 입주가 완성되고 호재 개발도 완료되면 정말 천지개벽할 것입니다. 

 

장위뉴타운 지도

 

그 가운데 장위 10구역은 위치가 좋으며, 장위초등학교를 품고 있는 단지입니다. 아이를 키우는 부모는 이것이 얼마나 큰 장점인지 공감하실 겁니다. 또한 6호선 돌곶이 역은 도보 5분 정도로 이용가능하고 1호선 석계역과도 약 800m 떨어져 있으며, 환승한다면 한 정거장만 가면 됩니다. 대단지 브랜드 신규 아파트인데 초역세권이기까지 한 것입니다.. 

 

차량 이용 시 인접해 있는 동부 간선도로와 북부 간선도로 이용이 가능하며 현재 동부 간선도로는 지하화가 추진 중입니다. 그 외에도 동북선 경전철이 25년 개통 예정이어서 왕십리부터 상계까지 핵심 노선으로 환승하기 좋으며, GTX C노선, 광운대 역세권 개발 등 호재가 넘쳐납니다. 거기에 북서울 꿈의 숲이라는 녹지는 삶의 질을 높이는 보너스 같은 존재입니다. 

 

 

그럼, 먼저 분양하고 입주한 주변 단지 분양가 및 현재 시세는 어느 정도일까요?

가장 최근에 입주한 꿈의 숲 아이파크(7구역)는 2018년 분양 당시 34평(84㎡) 기준 약 6억 2천만 원으로 평당 1830만 원 정도였습니다. 하지만 2021년 현재 84㎡은 14억원, 59㎡는 12억 정도 가격대를 형성하고 있으며 2배 이상 올랐습니다. 장위 10구역 분양가는 이보다는 비싸겠지만 그래도 로또 단지가 될 것으로 예상됩니다. 

 

단지 개요 (분양세대수, 분양시기, 예상분양가, 배치도, 평면도) 

장위 뉴타운 10구역은 전체 세대수의 59%에 해당하는 약 1,187세대나 일반 분양하므로 거의 웬만한 단지 1개라고 보셔도 됩니다. 

 

• 단지명 : 푸르지오(미정)
• 단지 위치 : 성북구 장위동 68-37
• 전체 세대수 : 2004 세대 (지하 3층 ~ 최고 29층 22개 동/ 임대 341세대 포함) 
• 일반 분양 세대수 : 1,187세대 (약 59%)
• 분양 시기 : 올해 하반기 예상 
• 건설사 : 대우건설

 

일반분양 예상 분양가

장위10구역은 분양가 상한제가 적용되며, 공시지가 상승으로 평당 2,100만 원 분양이 예상됩니다. 평당 2,100만 원이라 가정해 보면 59㎡는 약 5억 2천만원, 84㎡는 7억 1천만 원 정도 예상됩니다.

 

추정치이지만 인근 시세에 비하면 매우 저렴하다는 것을 알 수 있습니다. 가장 많은 물량을 차지하는 59㎡와 84㎡를 볼 때, 9억이 넘지 않으므로 중도금 대출이 될 것으로 예상되며, 특별 공급 물량도 있을 예정인 만큼 조건에 부합하는 분들은 특별분양 꼭 노리셔야 합니다. 

 

 

★ Check Point

 

예상되는 분양가를 바탕으로 자금계획을 잘 세우셔야 합니다. 먼저 계약금 20%는 현금으로 가지고 계셔야 하며 위와 같이 분양가를 평당 2,100만 원으로 추정 시 준비해야 할 계약금은 대략 아래와 같습니다. 

 

• 59㎡(25평) : 분양가 5억 2500만원의 20% 약 1억 500만 원 (추정)
• 84㎡(34평) : 분양가 7억 1400만원의 20% 약 1억 4천 3백만 원 (추정)

 

중도금 60% 가운데 40%는 대출이 되고 20%는 연체가 된다고 가정하면, 중도금 금액은 당장 준비하실 필요는 없습니다. 그럼 잔금 20%를 따져봐야 하는데 잔금을 치를 시점에는 기존에 받은 중도금 대출을 주택담보대출로 전환해야 합니다.

 

이때, 감정평가를 받게 되며, 감정평가액이 9억 이하면 40%까지 대출이 되고, 9억을 초과하게 되면 9억까지는 40%, 9억 초과분은 20%까지만 대출이 됩니다.

 

만약 감정평가액이 15억을 초과한다면 대출이 되지 않는다는 점 참고하시기 바랍니다. 59㎡를 예로들어 준비해야 할 자금이 얼마인지 예측해 볼테니, 다른 평형도 같은 방식으로 예측해 보시면 됩니다. 

 

• (1) 59㎡ 분양가가 5억 2500만 원이라고 가정할 경우
• (2) 계약금 = 분양가의 20%인 1억 500만 원 현금 필요 (★)
• (3) 중도금 대출 및 연체가 가능할 경우, 별도 자금 준비 필요 없음
• (4) 잔금 때, 감정평가액이 10억이라 가정하면, 9억의 40% 3.6억 원 + 1억의 20% 2천만 원 = 총 3.8억 원 대출 가능
• (5) 분양가 5억 2500만원 - 계약금 1억 500만 원 - 주택담보대출 3.8억 = 4천만원 추가 자금이 잔금 시 필요
• (6) 결론적으로 최소 1억 4500만원 정도의 자금은 있어야 청약이 가능함 (계약금 1억 500만 원 + 잔금 4000만 원)

 

분양가 상한제가 적용되면 전매제한과 실거주의무가 있습니다. 일반분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 10년의 전매제한과 3년의 실거주 의무가 있고, 인근 시세의 80~100% 미만이면 8년의 전매제한과 2년의 실거주 의무가 있습니다. 가능성은 없지만 일반분양가가 인근 시세의 100%를 초과하면 전매제한만 5년이 있습니다.  

 

＠ 청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 대출 및 자금 계획에 대한 자세한 내용확인은 아래 글에서!

아파트 청약 당첨 후 대출 방법과 계약금, 중도금, 잔금 처리 절차 안내

 

평형대별 분양 물량

평형대 별 분양 물량은 다음과 같으며 조합원물량, 임대물량, 일반분양물량이 모두 포함된 것입니다. 59㎡와 84㎡ 면적이 가장 많습니다. 84㎡ 를 초과하는 분양물량에 대해서는 가점제 50%와 추첨제 50%로 선정하게 됩니다. 하지만 일반분양 물량은 거의 없을 것으로 보이며 만약 있다면 가점이 낮은 분들에게는 기회가 될 수 있습니다. 

 

장위뉴타운 면적별 분양물량

 

조감도 / 배치도 / 평면도

아래 홈페이지에서 조감도, 배치도, 평면도를 확인하실 수 있습니다. 

 

▶ 서울시 홈페이지 : 장위 10구역 주택 재개발 정비사업조합 "사업현황" 메뉴 클릭

 

청약 자격 및 당첨자 선정 방식

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청약 자격 

 

청약은 만 19세 이상 수도권 거주자가 할 수 있으며, 1순위 자격을 갖춘 신청자 중에서도 서울 2년 이상 거주자에게 100% 우선 공급합니다. 그럼, 투기과열지구인 장위 뉴타운 청약을 위한 1순위 조건을 먼저 알아보겠습니다. 

무주택 또는 1 주택을 소유한 세대의 세대주로, 모집공고일 기준 민영아파트에 청약할 수 있는 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금(85㎡이하)에 24개월 이상 가입하고 예치금을  충족해야 합니다. (납입 횟수 상관없음)
단, 세대원이 과거 5년 안에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 합니다.

 

예치금은 본인이 거주하는 지역을 기준으로 주택 크기에 따라 차이가 있습니다. 예치금이 부족할 경우 주택청약종합저축은 공고일 당일까지, 청약예금 및 청약부금은 모집공고일 전날까지 충족하면 됩니다. 

 

청약 1순위를 위한 예치금

 

 

당첨자 선정 방식

 

1순위에 해당되었다면 주택 크기에 따라 선정 방식이 달라집니다. 85㎡ 이하의 경우는 가점제로 100% 선정하며, 85㎡ 를 초과하는 분양물량에 대해서는 가점제 50%와 추첨제 50%로 선정하게 됩니다. 

 

가점은 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 따져 계산하며 총 84점 만점입니다 

 

• 무주택 기간은 최대 32점으로 만 30세와 혼인신고일중 빠른 날로 계산하며, 주택을 소유한 적이 있다면 해당 주택을 매도한 날을 포함해서 가장 늦은 날을 기준으로 합니다. 

• 부양가족수는 최대 35점으로, 배우자는 거주지가 다르더라도 같은 세대로 보며, 직계비속은 주민등록상에 1년 이상 같이 있어야 인정되고, 직계존속은 주민등록상에 3년 이상 있었어야 합니다. 

• 청약통장 가입기간은 1년미만은 2점이고 이후로는 1년마다 2점씩 는다고 보시면 됩니다. 

내 가점 계산은 일일이 표 보시면서 하실 필요 없고 "청약가점 계산기"를 이용하시면 됩니다. (청약홈 : 청약가점 계산기)

 

 

★ Check Point

 

장위 10구역의 경우 84㎡까지 분양가가 9억 원이 초과하지 않을 것으로 예측되기 때문에, 특별공급 물량이 있을 것입니다. 특별공급이란 정책적 배려가 필요한 계층의 주택마련을 위해 일반공급과 경쟁 없이 주택을 분양받을 수 있게 하는 제도로 신혼부부, 생애최초, 노부모 부양, 기관추천, 다자녀가구 등의 특별공급이 있습니다.

 

그러므로 자격이 되면 특별공급은 무조건 청약해 보시고 안되면 그때 일반물량에 청약하시면 됩니다. 가점이 높지 않은 30~40대는 특히 더 공략하셔야 합니다.

 

단, 특별공급은 한 세에서 1명만 신청할 수 있고 당첨 횟수를 평생 1회로 제한하므로, 세대 내에서 중복으로 청약하거나 기존 특공 당첨자가 있으면 부적격 처리됩니다. 

 

 

예상 당첨 가점

2018년 장위 뉴타운 7구역 꿈의 숲 아이파크 분양 당시 커트라인 가점이 50점대였습니다. 하지만 가장 최근에 분양한 인근 길음역 롯데캐슬을 살펴보면 당첨 커트라인은 60~65점 정도입니다.

 

좀 더 좋은 입지인 고덕 강일 힐스테이트는 평균 청약 가점이 69점이었던 것으로 볼 때, 60점대 이상은 돼야 하지 않을까 싶습니다. 가점이 애매한 50점대 분들은 인기 없는 평형을 노려보실 수도 있고 저가점자 분들은 안타깝지만 추첨 물량 말고는 가능성이 없습니다. 

 

 

장위 뉴타운은 아직 장위 10구역 말고도 장위 4구역이 있고 좀 더 멀었지만 장위 6구역도 있습니다. 당첨 발표일만 다르면 다 청약해 볼 수 있으니 미리미리 신청자격은 어떤지, 어느 평수를 몇 세대나 분양하는지, 예상분양가는 얼마이며 이에 대비해서 내가 준비해야 하는 자금은 얼마인지 등을 꼼꼼히 따져보셔서 내 집 장만 꼭 이루시길 진심으로 바라겠습니다. 

 

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