아파트 청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 처리 절차 (23년기준)

아파트 청약 당첨 후, 안정된 공간이 마련된다는 행복은 이루 말할 수 없습니다. 하지만 얼른 마음을 가다듬고 자금 계획을 차질 없이 세워야 진짜 내 집이 됩니다. 계약금, 중도금, 잔금 처리 시 대출과 납부 절차는 어떻게 되는지 쉽고 자세하게 알려드릴 테니 꼭 확인해 보세요. 

1. 청약 당첨된 아파트의 계약금, 중도금, 잔금 납부일정 확인 
2. 계약금 납입
3. 중도금 대출 및 납입 방법
4. 중도금 대출의 주택담보대출 전환 및 잔금 납입 방법

 

1. 청약 당첨된 아파트의 계약금, 중도금, 잔금 납부일정 확인 

분양에 당첨되셨다면 얼른 모집공고문을 다시 꺼내서, 내가 당첨된 동 호수에 해당하는 주택가격을 먼저 확인하셔야 합니다. 동의 위치나 층수 등에 따라 아파트 가격에 조금씩 차이가 있기 때문입니다.

 

아파트 분양 후 입주까지는 2~3년이 걸리기 때문에, 확인한 주택가격도 "계약금" - "중도금" - "잔금"으로 나눠서 납입합니다. 모집공고문을 보면 계약금은 얼마인지, 중도금은 얼마씩 몇 회에 걸쳐 언제 내는지, 그래서 잔금은 얼마인지에 대한 정보가 다 담겨 있기 때문에 이를 보고 자금계획 틀을 세우셔야 합니다. 

 

2. 계약금 납입 

계약금은 보통 분양가의 10%를 납입하는데, 이 금액은 집단 대출이 되지 않으므로 자기 자본이 필요합니다. 당첨자 발표 후 계약일에 납입하니까 미리미리 현금이나 개인대출을 활용해서 준비해 놓아야 합니다.

 

후분양으로 인해 둔촌주공처럼 간혹 계약금이 20%인 곳도 있으니 청약 모집공고에서 꼭 확인해 놓으세요. 

 

그리고 많이들 간과하는 것 중에 하나가 추가옵션비 입니다. 예를 들어, 아파트 공급가액이 5억 일 경우 계약금으로 5천만 원만 준비하면 된다고 생각하지만, 발코니 확장이나 추가옵션을 선택한다면 이에 대한 계약금도 준비해야 합니다.

 

큰 금액은 아니더라도 갑자기 알게 되면 자금 계획 시, 차질이 있을 수 있으니 체크해 놓습니다.

 

3. 중도금 대출 및 납입 (★)

 

중도금은 보통 공급가액의 60%를 납입하며, 금액이 큰 만큼 6회 정도로 나누어 내는데, 크게 2가지 방식으로 납부합니다. 

 

첫째, 여유자금이 있다면 중도금을 그냥 나눠서 내거나 선납을 통해 할인 받을 수 있습니다. 

 

둘째, 보통은 시행사와 연계된 은행을 통해 집단 대출을 받으면 됩니다. 

 

집단 대출은 개인 대출과 달리 까다로운 심사 절차를 생략하고 계약자임이 확인되면 일괄적으로 이루어집니다. HUG와 주택도시보증공사가 보증을 해주기 때문에 신용등급에 큰 문제만 없다면 대출 안 나올 걱정은 안 해도 됩니다. 

 

단, 기존 대출이나 카드론, 현금서비스 등을 사용 시 상습적으로 연체를 했다면 중도금 대출 안될수도 있으니 주의하세요. 

 

[참고]
청약 당첨 시, 계약금 납부하고 통상 6개월 뒤에 첫 중도금을 납입합니다. 연계 은행에서 한달 정도 전에 연락이 오며 지정된 장소에서 집단 대출 신청합니다. 수분양자가 처음에 신청만 하면 중도금 2회 차부터는 은행에서 시행사로 자동 입금되는 시스템입니다. 

 

중도금 대출!  LTV, DSR 규제는 없는가?

 

과거 강했던 대출 규제가 올해부터 완화되었지만 완전히 풀린게 아니라서 정확히 알고 계셔야 자금 계획에 차질이 없으니 여기서부터 천천히 확인하세요. 

 

★ 아파트 분양 지역이 규제지역인 경우 대출 제한 확인 

 

비규제 지역의 경우 사실상 중도금 대출에 제약이 없습니다. 비규제 지역은 LTV 70%인데 보통 중도금 대출은 공급가액의 60%이니까 중도금 전액 다 받을 수 있습니다. 

 

예를 들어 비규제 지역 10억짜리 아파트이면 LTV(Loan to Value) 70%까지니까 아파트 가치 10억 중 7억 이내에서는 중도금 대출이 가능합니다. 10억이면 통상 중도금은 6억 일 테니 100 전액 대출받으면 됩니다. 

 

다만, 청담 르엘 같은 투기과열지구 내 분양 아파트는  LTV 50%가 적용됩니다.

 

10억 아파트이면  5억까지만 대출이 된다는 의미입니다. 나는 중도금 6억이 필요한데 5억까지만 되니 1억은 자기 자본이 필요한 것입니다. 이거 놓치고 무조건 로또 청약이라며 좋아했다가 청약 당첨 후, 자금 마련에 곤란해질 수 있습니다. 

 

대출 시 LTV 규제 (출처 : KBS)

 

다만, 1회분을 자기 부담금으로 납부할 여력이 안된다면 연체를 할 수 있습니다. 연체할 경우 원래의 금리에 가산금리(ex. 약 3%)를 더하므로 매우 높은 이자를 내야 합니다. (이자는 시행사에 따라 다를 수 있음)

 

분양공고문을 확인하시면 작은 글씨로 표시되어 있을 테니 꼭 확인해 보시고, 정해진 기준을 넘어선 연체는 계약 해지 통보가로 이어질 수 있으니 유의하세요. 

 

 

★ 중도금 대출은 DSR 미적용! 하지만 잔금 시는?

 

대출 시  DSR 40% 규제는 여전히 남아 있습니다. 없어지지 않았습니다. 다만, DSR 40% 적용 규제가 제외되는 대출들이 있는 데, 그 중 하나가 "분양 주택의 중도금 대출"입니다. 

 

따라서 중도금 대출을 받을 때는 내 연봉인 1천만원이든 1억이든 상관없이 대출이 가능합니다. 하지만 기억해야 할 점은 추후 잔금 대출 시는 DSR 적용을 받는다는 것입니다. 이에 대한 상세 내용은 잔금 파트에서 다시 설명하겠습니다. 

 

중도금 납부 시기와 금리 확인! 무이자 or 이자후불제

중도금 대출을 받은 경우 이자내는 방식은 크게 2가지입니다. 무이자 이거나 추후 잔금 치를 때 이자를 한꺼번에 내는 이자후불제입니다. 

 

중도금 대출 무이자라면 신경쓸 일이 없겠지만 이자가 있다면, 금리가 몇 % 인지, 언제 납부해야 하는지를 확인해야 합니다. 이자 후불제의 경우 이자를 안 내다가 잔금 때 한 번에는 내는 것으로, 공사기간 2~3년 동안의 이자를 몰아서 내므로 금액이 클 수 있으니 마냥 좋아할게 아니라 얼마인지 확인해 보셔야 합니다. 

 

참고로, 건설사에서 주는 중도금 혜택으로 중도금 무이자, 중도금 이자후불제, 연체이자 할인, 선납할인 등이 있으니 해당 사항이 있는지 체크해 보세요. 

 

[참고] 누구나 청약할 수 있는 아크로리버하임 무순위 줍줍 꼭 확인하기! 

 

 

아크로리버하임 무순위 줍줍 물량 확정! 청약 자격, 방법, 일정, 평면도깔끔 정리!

 

4. 중도금 대출의 주택담보대출 전환 및 잔금 납입

 

드디어 코 앞으로 다가온 입주를 위해, 입주일 전날까지 잔금 30%를 납부해야 하며 중도금 대출받은 것도 상환해야 합니다. 내가 살던 집 보증금을 빼더라도 잔금과 중도금 대출을 상환하기에 자금이 부족하면 어떡할까요?

 

첫째, 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하면 됩니다.

즉, 중도금 대출액과 부족한 잔금액을 주택담보대출을 받아 처리하는 것입니다. 이때 주택담보대출은 분양공급가가 아닌 입주시점의 감정 가격 또는 KB시세를 기준으로 합니다.

 

중도금 대출과 달리 주택담보대출은 DSR 40% 적용

 

쉽게 설명하면, 연봉 약 3천 (월급  250만원)인 직장인은 원금과 이자 상환금액이 월 100만 원(250만 원 * 40%)까지만 갚아나갈 수 있는 한도 내에서 대출이 됩니다.  대출상환기간을 30년으로 잡을 경우 약 1억 8~9천 정도 대출이 나옵니다. 이는 DSR 계산기를 통해 확인해 보시면 알 수 있습니다. 

 

 

둘째, 전세를 놓아 잔금을 납입하면 됩니다.

잔금을 치를 시점에 여유자금이 없고  입주할 생각이 없다면 전세를 놓아 중도금 대출을 상환하고 남은 잔금을 치르면 됩니다.  전세 자금은 주변 신축 아파트 등을 통해 예측할 수 있지만, 입주 시점에 전세 물량이 대량 나옴으로써 시세 보다 전세금이 낮아질 수 있음을 감안하고 있어야 합니다.  

 

※ 분양가 상한제 적용단지의 경우 실거주 의무 3년 있습니다. 정부가 폐지한다고 했지만 국회에서 통과하지 못해 여전히 적용 중인 규제입니다. 이 말은 잔금을 전세금으로 대체할 수 없고 무조건 입주해야 하다는 것입니다. 

청담 르엘 같은 강남 3구에 분양하는 분상제 적용 아파트 들을 청약할 때 주의하세요. 단, 추후 법 개정 시 소급 적용될 수 있다고 하니 참고하시기 바랍니다. 

 

(예시) 분양가 5억, 입주시점 감정가격 7억, 서울(투기과열지구) 아파트 분양 청약

• 계약금 : 0.5억 자기 자본 납입  
• 중도금 : 2.5억 대출 받음 (LTV 50% 적용 : 최대 2.5억)
• 중도금 : 0.5억 자기자본 납입 (cf. 경우에 따라 연체 가능)
• 잔금 : 1.5억 ( 7억 * LTV 50% = 3.5억 실행 시, 중도금 3억 갚고 5천만 원 남기 때문에 추가 필요한 자기 자본은 1.5억 - 0.5억 = 1억임 / 본인 DSR 고려해야 함)

 위 예시를 보면 잔금 시 준비해야 할 자기 자본금은 계약금 5천 + 중도금 0.5억 + 잔금 1억 =  총 2억 원입니다.

 

만약, 규제지역이 아닌 곳에서 청약 당첨 되었다면 중도금 대출 다 나왔을 거라고 가정 하에 계산하면 되므로, 다른 경우라도 위 방식으로 계산해 보면 자금 계획을 세우실 수 있습니다. 

 

단, 청약 당첨 후 잔금 시, 취득세 / 발코니 확장비 / 이자후불제의 경우 이자 / 추가 옵션에 대한 비용도 자금 계획에 포함에 놓으셔야 하는 점 기억하세요! 

 

[참고] 로또 청약 청담 르엘 꼭 확인하기! 

 

 

청담 르엘 일반 분양/청약 정보 한 눈에 정리!

 

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지금까지 분양 아파트 청약 당첨 후 계약금, 중도금 그리고 잔금은 어떻게 처리되는지와 대출은 어떻게 얼마나 되는지 알아보았습니다. 처음이신 분들은 어려워 보일 수 있지만 아무리 어렵다 한 들 청약 당첨만큼 어려울까요? 그 어려운 청약에 당첨되셨다면 이후 절차는 천천히 확인하시고 준비하셔서 새 아파트에 잘 입주하시기 바라겠습니다.