인천 계양 3기 신도시 사전청약의 예측 분양가와 신청 자격 안내

3기 신도시 사전 청약이 드디어 인천 계양에서 시작됩니다. 청약 여부를 결정하기 전에 실제 분양가를 예측해 봄으로서 자금 가능 여부도 따져보시고 특별공급이나 일반 공급의 청약 신청 자격은 어떻게 다른지 살펴 보셔서 좋은 결과 있으시길 바라겠습니다. 

 

인천 계양 신도시의 예측 분양가 

사전청약 시점에는 추정 분양가만 안내하고 있습니다. 실제 분양가는 본 청약시에 알려주기 때문에 추정분양가와는 다를 수 있습니다. 아직 토지 보상이 다 이루어지지 않았기 때문에 남은 토지를 보상하는 과정에서 보상가격이 상승하게 될 수도 있고, 또 원활하게 진행되지 않아서 사업기간이 지연되도 분양가 상승의 요인이 될 수 있습니다.  

 

3기신도시의 경우 주변 아파트 시세의 70~80% 정도로 분양가를 책정한다고 했기 때문에, 현 시점에서 분양가 예측을 위해서는 인천 계양 인근에서 최근 분양했거나 분양할 아파트의 분양가나 실거래가를 참고해 볼 수 있습니다. 비슷한 입지, 평형대의 아파트에서 약 20~30% 정도 뺀 금액을 분양가라고 참고하시면 됩니다. 

 

인천 계양의 경우 곧 입주 예정인 e편한세상 계양 더 프리미어 아파트와 2021년 6월 분양예정인 힐스테이트 계양 자이아파트를 참고하시되, 실제 청약까지는 2년 이상 남았으므로 그 사이 해당 아파트들이 가격 상승 할 수 있음도 염두해 두시고 자금 계획을 따져보셔야 합니다. 

 

 

'e편한세상 계양 더 프리미어의 경우 평균분양가는 3.3㎡ 당 약 1,320만원으로 59㎡는 약 3억 2천, 84㎡는 약 4억 4천에 분양했습니다. 하지만 최근 실거래가는  59㎡는 4억 8천만원대에서 5억을 넘어가고 있고, 84㎡ 6억 4천만원대입니다. 

 

'힐스테이트 계양 자이'의 경우 아직 분양 전이므로 분양가가 최종 어떻게 될지는 지켜봐야 겠지만 평당 1500~1800만원 중 정해지지 않을까 예상하는 분위기입니다. 암튼, 이러한 시세를 참고해서 아래와 같이 분양가를 예측해 볼 수 있습니다. 

 

(예시) 힐스테이트 계양 자이가 평당 1,700만원으로 분양한다면 아래 처럼 계산해서 분양가를 예측합니다. 단, 본 청약할 때에는 그간 아파트 실거래가가 상승이 일어났다면 분양가도 같이 상승할 수 있음을 염두해 두셔야 합니다. 

 

• 1천 7백만원 * 34평(84㎡) * 70% = 약 4억 5백으로 최소 이 금액 이상이라고 보시면 됩니다. 
• 1천 7백만원 * 34평(84㎡) * 80% = 약 4억 6천 2백으로 최소 이 금액 이상이라고 보시면 됩니다.

※ 일반적인 예측방법이므로 향후 변동되는 사항을 지켜보셔야 합니다. 

 

 

(7월 내용 추가) 1차 사정 청약이 확정 공지 되면서 예측 분양가가 발표되었습니다. 평당 1,400만원으로 전용면적 59㎡(25평)가 3억5000만~3억7000만원, 74㎡(31평)가 4억4000만~4억6000만원이라고 합니다. 

 

기억할 점은 일반 주택 분양의 경우 주변 시세 베이스로 분양가를 산정하기 때문에 위의 방식으로 예측해 볼 수 있지만, 공공택지는 원가 방식이라서 주변시세 대비 무조건 OO% 싸다라고 할 수 단정지을 수 없습니다.

 

즉, 원가인 토지보상비나 건축비 등이 올라가면 하남감일 지구 공공택지처럼  주변 시세의 거의 90% 정도에 분양 될 수도 있습니다. 

 

인천 계양 신도시의 분양 위치, 공급물량, 청약일정

사전청약 주택의 위치 

인천계양신도시의 면적은 약 100만평(3.3㎢)으로 여의도의 1.1배라고 보시면 됩니다. 그 가운데 이번 사전 청약 대상 주택은 인천지하철 1호선 박촌역 인근으로 기존 도심 기반시설 이용 등을 활용할 수 있는 지역으로 선정하였다고 합니다. 

 

인천 계양지구 및 박촌역 위치 지도 

 

공급 물량 구성 및 청약 일정

인천 계양 신도시의 전체 물량인 약 1만 7천호 가운데 공공분양물량은 총 2,815호를 차지합니다. 이 가운데 일부인 1,050호를 사전 청약으로 조기 공급을 한다는 겁니다. 이 1,050호사전청약물량 가운데 341호는 신혼희망타운으로 공급되고 나머지 709호가 공공분양주택입니다.

 

따라서 이번 인천 계양 신도시의 사전청약은 신혼희망타운을 제외하면 709호를 놓고 경쟁하는 거라고 보시면 됩니다. 참고로, 3기 신도시 민간주택 물량은 사전청약이 없기 때문에 본 청약 시점(약2023년 예상)에 청약할 수 있습니다. 

 

• 전체 물량 : 약 1만 7천호
• 공공분양주택 물량 : 2,815호 => 이 가운데 1.050호가 사전 물량
• 공공임대 물량 : 6,066호
• 민간분양주택 물량 : 7,618호 => 추후 분양
• 민간임대 물량 : 628호

 

지구단위계획이 승인이 난 만큼 7월에 사전 청약을 하는 것은 확정이지만 토지보상이 완벽히 마무리 된 게 아니고 진행중이기 때문에 입주는 계획대비 늦어질 수 있다는 점 반드시 참고하시기 바랍니다.

• 사전청약 : 2021년 7월
• 본 청약 : 2023년 예정
• 입주 : 2025년 예정

 

 

 

 

주요 특징 (S-BRT 외)

 

일자리 강화

판교의 1.7배에 달하는 면적을 확보하여 ICT·디지털 컨텐츠 등 첨단산업을 유치한다고 하니 실현이 된다면 직주근접이 가능할 것 같습니다. 이는 인천계양 신도시 면적의 22%를 차지하며 인천 D.N.A 혁신밸리ㆍ상암 DMCㆍ마곡지구와 연계해서도 일자리를 창출을 추진할 예정입니다. 

 

풍부한 녹지와 100% 국공립어린이집 도입

전체 면적의 27%에 해당 하는 공간을 공원과 녹지공간으로 조성하는데, 이는 여의도 공원의 4배 규모라고 하니 상당합니다. 그 외 100% 수용 가능한 국공립 어린이집을 설치하고 학교공원 등을 조성한다고 합니다. 

 

신도시 내 랜드마크 조성

신도시 내에 전략적 개발이 필요한 곳을 '특별계획구역"으로 지정하는데 특히 S-BRT 등 교통이 모이는 중심거점지역은 주거, 상업, 자족 시설과 녹지가 어우러진 복합 단지로 조성하여 인천계양 신도시의 랜드마크로 조성할 예정입니다. 

 

S-BRT 계획(★)

신도시의 경우 교통이 관건인데 인천계양 신도시에는 Super-BRT를 도입합니다. S-BRT가 설치되면 인천 계양에서 부천종합운동장역으로 연결됩니다. 부천종합운동장 역은 7호선과도 연결되고 향후 GTX-B가 들어올 예정이므로 인천 계양에서도 GTX-B 노선 이용이 용이해 지는 것입니다. 

 

또한 위로는 S-BRT를 타고 김포공항역으로 환승없이 바로 갈 수 있어서, 5호선, 9호선, 공항철도로 환승할 수 있습니다. 

초록색이 S-BRT 노선으로 아래로는 부천대장지구를 거처 부천종합운동장역(GTX-B, 7호선)으로 연결되고 위로는 김포공항역(5호선, 9호선, 공항철도)으로 연결됩니다.  

 

사전 청약 신청 자격

모집공고일 기준 수도권에 거주하는 만 19세 이상 무주택 세대가 신청할 수 있으며, 같은 1순위 안에서는 인천 1년 이상 거주자에게 50%를 배정하고 나머지는 수도권 거주자에게 배정합니다. 

 

이번 사전 청약 물량은 맨 처음 말했듯이 1,050호 가운데 341호는 신혼희망타운이고 나머지 709호가 공공분양주택입니다. 그리고 이 709호는 특별공급과 일반공급 물량으로 나뉘며, 특별공급의 경우 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양, 기관 특별공급으로 나뉩니다. 

 

따라서, 신혼희망타운과 각 특별공급 그리고 일반 물량의 청약 신청 자격이 조금씩 다 차이가 있으니 자세한 내용은 이전 글을 참고하시기 바랍니다. 

 

• 3기 신도시 신혼희망타운의 개요, 입주자격(소득/자산/대출) 선정방식

• 3기 신도시 '생애 최초 특별 공급' 사전 청약 조건 (재산, 소득 조건 외)

• 3기 신도시 신혼부부 특별공급 조건 - 무주택 , 소득, 가점, 선정 방식 등

• 3기 신도시 사전 청약 일반공급 (1순위 조건, 자산요건 , 소득 요건, 선정방식 등)

• 3기 신도시 사전청약 Q&A (무주택 기준, 거주요건, 소득기준, 자산요건 등)

 

3기 신도시의 첫 번째 사전 청약인 인천 계양에 대해 알아보았습니다. 입지 분석은 물론 추후 본 청약시 분양가를 예측해서 나의 자금에 적합한지 잘 따져보시고 계획 세우시길 바라며 근처의 부천 대장 신도시의 위치와 분양가가 궁금하다면 다음 글을 살펴보세요. 

 

부천 대장 3기 신도시 위치(입지분석)와 사전청약 분양가 알아보기!

고양 창릉지구 3기 신도시 사전청약 :: 위치, 분양가, 교통(GTX) 분석

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