신혼희망타운 대출(수익공유형 모기지)안내 - 금리, 한도, 수익 공유 계산 등

신혼 희망타운 입주자만 받을 수 있는 수익 공유형 대출의 특징과 어떻게 수익 공유를 계산하는지에 대해 소개하려고 합니다. 엄청난 메리트가 있는 대출 상품임에는 틀림없지만 도대체 얼마를 공유한다는 건지 꼭 확인이 필요하니 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 

 

 

1. 신혼 희망타운 수익 공유형 대출 상품 특징

 

신혼 희망타운 전용 모기지는 아파트 가격이 3억 700만 원을 넘으면 반드시 이용해야 하는 상품으로 개인 현금에 여유가 있더라도 최소 분양가의 30% 이상은 대출받아야 합니다. 

 

이 대출 상품은 투기과열지구에 해당하더라도 LTV 70%까지 가능합니다. 즉, 5억 주택인 경우 70%인 3억 5천까지 대출인 가능하므로 본인 자금은 1억 5천만 있으면 됩니다. 단, 최대 대출 금액이 4억 원을 넘을 수는 없습니다. 

 

금리가 연 1.3%인데 심지어 고정 금리이므로 매우 유리한 조건입니다. 

 

• 대출 대상 : LH가 공급하는 주거전용면적 60㎡ 이하의 신혼 희망타운 주택 입주자
• 대출 금리: 연 1.3% "고정금리"
• 대출 한도 :  최고 4억 원 이내 (주택가액의 최대 70%)

 

대출 기간 20년과 30년 중에서만 선택할 수 있습니다. 원리금 균등분할 상환 방식으로 대출금 만기일까지의 총이자와 원금을 합하여 대출기간으로 나눈 일정 금액을 매번 상환하는 방식입니다. 

 

조기 상환은 대출받은 날로부터 3년이 지나면 가능하지만 "전액 상환"으로 일부 상환은 안됩니다. 조기 상환 수수료가 없어서 수수료 부담은 적습니다. 

 

• 대출 기간 : 20년(1년 거치 19년 납) 또는 30년(1년 거치 29년 납) 중 선택
• 상환 방식 : 원리금 균등분할
• 조기 상환 : 3년 경과 후 대출금 전액 상환 시 가능 (수수료 없음)

 

2. 수익 공유 계산 방식

 

본 상품은 주택 매도 또는 대출금 상환 시, 시세차익의 최대 10~50%를 정부가 환수합니다(주택도시 기금에 정산). 

 

기금에 정산해야 할 금액은 아래 표처럼 대출기간 및 자녀수에 따라 따른 정산 비율로 반영하며, 본인의 최종 수익은 다음과 같이 알아볼 수 있습니다.  

 

• 주택을 매각하거나, 대출이 만기되었거나, 조기 상환을 할 때, 처분 수익을 계산 (A)
• 계산한 처분 수익 중 대출 기간 및 자녀수에 따른 정산 비율로 계산된 금액은 기금에서 회수(B)
• (A)-(B) 한 결과가 개인의 최종 수익임 

예를 들어, A 씨는 분양가 4억으로 매수했던 신혼희망주택을 10억에 매도하려 합니다. 대출 받은 지는 19년이 되었고, LTV는 70%를 적용받았었으며, 자녀는 2명입니다. 주택도시 기금에 정산되어 수익에서 빠져나갈 금액은 얼마일까요?

• 매각 차익 : 매도금액 10억 - 분양가 4억 = 6억
• 기금 정산 : 6억 * 정산 비율 (10%) = 6천만 원   ※ 정산비율은 아래표 참조 (자녀2, 대출 19년)
• A 씨의 수익 : 6억 - 6천만 원 = 5억 4천천만 원

수익공유형 모기지 대출 기간별 정산표

 

위에 표에서 보시면 아시겠지만 대출 금액이 적을수록 (LTV 자산 대비 부채 비율이 낮을수록), 대출을 사용한 기간이 길 수록, 자녀가 많은 수록 환수하는 비율이 줄어드는 구조입니다. 

 

더욱 상세한 대출 기간별 정산표는 파일 첨부합니다. (출처 : 주택담보기금) 

 

신혼희망타운 전용 주택담보장기대출 정산표.hwp

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[ 주의 사항 ]

 

자녀수는 분양계약을 한 날로부터 대출금 상환 또는 대출 만기까지 가족관계 등록부에 등재되거나, 등재되었던 만 19세 이하의 미성년 자녀를 의미합니다. (출산, 입양 포함, 파양은 제외)

 

즉, 주택 매각이나 상환 시점에는 자녀의 나이가 19세가 넘더라도 분양계약 당시 등재되었던 자녀이므로 자녀수에 포함됩니다. 

 

매각 차익 계산 시 분양가는 기본 분양가를 의미합니다. 옵션 추가비나 발코니 확장비는 분양가에 포함되지 않습니다. 

 

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이상으로 신혼 희망타운 수익 공유형 모기지와 관련한 대출 대상, 한도, 금리, 상환방식 그리고 수익 공유 계산 방법 등에 대해 알아보았습니다. 내용 참고하시어 도움되시길 바라며, 이번 3기 신도시에서 신혼부부는 신혼 희망타운 외에 신혼부부 특별 공급도 있으니 궁금하시면 확인해 보시기 바랍니다.