DTI와 DSR의 차이점 (feat. LTV)

부동산 대출 규제 관련 기사를 보면 LTV, DTI, DSR 용어가 자주 등장합니다. 최근 정부에서 'DSR 단계적 확대 도입 계획'을 발표했는데, 용어를 정확히 모르면 이해가 어렵습니다.  LTV, DTI, DSR 뜻과 차이를 이해하기 쉽게 설명해 드릴 테니 차근히 함께해 보세요.

 

 

 

자산의 가치나 본인의 소득 대비 너무 많은 대출을 받게 될 경우, 리스크가 발생할 수 있습니다. 이에, 정부는 규제 수단으로 LTV, DTI, DSR를 사용하며, 세 가지를 동시에 적용한다는 점 알고 시작할께요. 

 

1. LTV 뜻

LTV는 소득과 상관없이 부동산 가치 대비 대출을 몇 % 해줄지를 말합니다. 예를 들어, 10억 아파트 매수 시, LTV 70%가 적용된다면 최대 7억 원까지 대출이 가능한 것입니다. 

* 담보인정비율
  = Loan to Value
  = 자산가치 대비 대출 금액

 

해당 자산의 시세가 얼마인지는 은행 감정가나 아파트의 경우 보통 KB시세를 적용합니다. 

 

그런데  A가 10억 아파트를 LTV 50% 적용받아 5억 대출받았는데, 월소득이 100만 원이라면 어떨까요? 아마 부채를 상환하는데 어려움을 겪을 것입니다. 그래서 개인의 연소득을 고려한 DTI를 규제가 등장합니다. 

 

 

 

2. DTI 뜻

DTI는 매년 갚아야할 대출원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 대출금액을 제한하는 것입니다.  보통 LTV 조건이 충족되더라도 DTI 조건이 충족되지 못하면 대출 금액은 제한됩니다.

* 총부채상환비율
  = Debt to Income
  = 연소득 대비 상환원리금

 

예를 들어, 연소득이 5,000원만 A가 5억 아파트를 DTI 60% 적용받아 매수한다면, 대출은 최대 3,000만 원 (5,000만 원 * 60%)까지 가능한 것입니다. 

 

 

이때, A가 타 은행에 대출이 있다면 어떻게 계산될까요? 상환 원리금 부분에 기존 대출 원금은 제외한 이자만 넣어 계산합니다. 

 

즉, A가 타 은행 마이너스 통장 5천만 원이 있는데 추가로 신규 주담대 대출을 받을 경우, 상환 원리금에 기존 대출 원금 5천만 원은 포함하지 않고, 5천만 원의 연이자만 포함되는 것입니다.

 

 

DTI 계산식

 

거기에다 DTI는 1년 연소득 대비 1년 상환원리금에 대한 비율을 보는 것으로, 만약 상환기간을 10년으로 해버리면 1억을 대출 받았을 때 1년 상환원리금이 1억이 아니라 1억 /10년 = 1,000만원이 되는 것입니다. 

 

그러면 A 씨는  A은행에서 DTI 적용한 최대 대출을 받고도, B은행 가서 추가로 대출을 또 받을 수 있으며 상환기간을 늘려버리면 더 많이 받을 수 있게 됩니다. 

 

 

그래서 상환 원리금에 기존 대출의 원금도 포함하여 계산하는 더 센 DSR이 등장하게 됩니다. 

 

DSR 계산식

 

 

 

3. DSR 뜻

DTI의 개념과 같지만, 계산할 때 모든 대출의 원리금을 포함하여 계산한다는 차이가 있습니다. 즉, DSR을 40%로 규제한다는 것은, 내가 가진 모든 부채의 원금과 이자의 합이 연소득의 40%가 넘으면 대출을 안 해주겠다는 것입니다. 

* 총부채 원리금 상환비율
  = Debt Service Ratio
  = 연소득 대비 (모든) 상환 원리금

 

부채(대출)에는 신용카드 미결재액, 전세자금 대출, 주식담보대출, 타 은행 대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금. 학자금 대출 등을 포함합니다. 

 

 

 

주택 가격이 너무 올라 대출 없이 주택을 구매하기란 쉽지 않습니다. 즉, 열심히 모은 돈에 대출을 잘 활용해야 하는 만큼 대출 관련 기본 용어인 LTV, DTI, DSR의 뜻과 차이를 잘 기억해 두시어 도움되시길 바랍니다.