DSR 뜻과 DSR 40% 확대 적용 및 차주단위 규제 알아보기

최근 정부는 "DSR 단계적 확대 도입 계획"을 발표했습니다. DSR을 규제 강화함으로서 개인들이 대출 받는 양을 조절하겠다는 건데, 1단계는 7월부터 바로 시행되는 만큼, DSR 뜻부터 규제 강화 내용까지 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다. 

 

 

 

1. DSR이란?

DSR 뜻을 간단하게 말하자면, 소득 대비 너무 많은 대출을 받아서 문제가 생기는 일을 막도록 대출을 규제하겠다는 것입니다.

 

예를 들어, DSR을 40%로 규제한다는 것의 의미는 내가 가진 모든 부채의 원금과 이자의 합이 내 소득의 40%가 넘으면 대출을 못 받는다는 것입니다. 여기서 부채는 카드, 타은행대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금. 학자금 대출 등을 모두 포함합니다.

 

[ 참고 ] LTV, DTI, DSR 자세히 알기!!!

DTI와 DSR의 차이점 (feat. LTV)

 

2. DSR 규제 강화 내용

2021년 7월부터 차주단위 DSR을 적용하며, 크게 3단계로 나누어서 DSR 규제를 확대 도입합니다. (차주별 = 대출자별)

 

 

차주 단위 DSR 적용

기존의 DSR을 40%로 규제한 다는 것은 은행 단위로 DSR 40%를 유지하면 되는 거였습니다. 즉, 은행이 A에게는 DSR을 60% 적용하고, B에게는 DSR 20%를 적용해서 평균 DSR 40%를 맞추면 되는 것입니다.

 

이 경우, 개인의 입장에서는 DSR이 40% 이상 적용될 수도 있고 또는 이하로 다르게 적용될 수 있도 있었습니다. 

 

이제 이것을 개인별 차주 단위(대출자) 별 DSR 40%로 적용하는 것으로 변경됩니다. 즉, 개인별로 대출 총량을 규제 함으로서 개인들이 대출 받는 양을 줄이겠다는 것입니다. 

 

 

1단계 ( 2021.07부터 적용 )

1단계는 규제지역에서 시가 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나 신용대출을 1억원 넘게 받으면 DSR 40%가 적용됩니다.

 

기존에는 주택담보대출을 규제지역에서 시가 9억이 초과하는 주택에만 DSR 40% 적용했었으므로 대상 범위가 늘어났다고 할 수 있습니다.

 

실제로 이렇게 바뀌면 서울 아파트의 83.5%와 경기도의 33.4%가 이 적용을 받을 것으로 예상됩니다. 경기도의 경우 수차가 낮아보이지만 경기도 면적이 넓은 것을 고려하면 아주 바깥쪽 외곽을 제외하고는 상당 지역에서 적용될 것입니다. 

 

DSR 규제 1단게

 

 

 

2단계 및 3단계

 

2단계, 3단계 부터는 주택담보대출과 신용대출을 구분하지 않고 대출 총 합계액을 가지고 규제를 합니다. 시간이 갈 수록 대출 받기 어려워 질 것으로 예상되지만, 아직 시간이 있기 때문에 정말 이렇게까지 바뀔지는 좀 지켜봐야 할 것 같습니다. 

 

2단계는 2022년 7월부터 주택담보대출과 신용대출의 총합계액이 2억 원을 넘으면 차주 단위별 DSR을 적용합니다.  

 

3단계는 1년 뒤인 2023년 7월부터, 주택담보대출과 신용대출의 총합계액이 1억 원을 넘으면, 차주 단위별 DSR을 적용합니다. 

 

DSR 규제 2,3단계

 

참고로, 아래에 해당하는 대출은 DSR 규제 대상에서 제외됩니다.

 

* 전세자금 대출

* 예/적금담보대출

* 서민금융상품

* 정부 지자체 협약대출

* 자연재에 등 긴급대출

* 소액대출(300만 원 이하)

 

 

 

DSR 산정시 실제 만기 적용

현재 10년으로 획일 적용되는 신용대출 DSR 산정만기를 10년 -> 7년 (2021.7월 부터) -> 5년 (2022년 7월 부터) 하향 조정합니다. 

 

---

 

이해를 돕기위해 쉽게 DSR을 잠시 설명드리겠습니다.  DSR 은 1년 소득 대비 갚아야 할 1년 상환원리금 (모든 부채의 원금과 이자)을 규제하는 것입니다.

 

 

 

예를 들면 , 연소득 1억인 A씨가  DSR 40%를 적용 받는 다면 40% = 상환원리금 / 1억이 됩니다. 그러면 은행은 A씨는 1년간 상환원리금으로 4천만원 정도 갚을 수 있다고 보고 대출을 해주는 것입니다.  

 

그런데 만약 A씨가 상환기간을 1년이 아닌 10년으로 해서 대출 받으면 어떻게 될까요? A씨는 1년에 4천만원까지 갚을 수 있는 사람인데 상환기간이 늘어나면 1년에 갚아야 할 상환원리금이 400만원이 되니까 은행은 대출을 더 해줘도 된다고 보는 것입니다. 즉, 상환기간을 길게 하면 대출을 더 많이 받을 수 있는 것입니다. 

---

 

자 그럼 DSR이 뭔지는 알았는데 무엇이 바뀐다는 것인지 설명해 드리겠습니다. 

 

지금까지 주택담보대출에서 DSR을 산정할 때, 대출 만기는 실제로 정한 만기로 적용했습니다. 즉 내가 30년 만기로 대출 받았으면 30년 동안 갚을 것으로 감안해서 대출을 해줬다는 것입니다. 

 

문제는 현재 신용대출의 경우 5년만기로 1년마다 갱신됨에도 불구하고 , DSR 산정 시 10년 만기로 해서 계산한다는 것입니다. 

 

그러면 실제 5년 만기로 했을 때 보다 10년 만기로 했을 때 대출이 더 많이 나오므로 , 정부는 이게 과도한 신용대출을 일으킨다고 보고 규제를 하겠다는 것입니다. 

 

이에, 정부는 신용대출(마이너스통장) DSR 산정 시 만기를  2021년 7월 부터 7년으로 줄이고, 2022년 7월 부터 5년으로 줄임으로서 신용대출 덜 받게 하겠다는 것입니다. 

 

 

 

지금까지 금융위원회에서 발표한 DSR 차주별 규제 및 단계별 확대 적용 사항에 대해 알아보았습니다. 도움이 되셨기를 바라며 대출 받으실 분들은 잘 기억하셨다가 참고하시기 바랍니다.