가계약/가계약금 관련 필수사항 정리!!! (특약 문구 예시 제공)

부동산 가계약을 가볍게 보시는 경우가 있는데 절대 그렇지 않습니다. 가계약의 정확한 정의부터 법적 효력, 문자를 주고받을 때 포함되어야 할 내용 및 특약 사항들에 대해 알아보겠습니다. 또한 가계약 해지 시 가계약금만 돌려주면 되는지 아니면 계약금을 돌려줘야 하는지에 대해서도 꼼꼼히 설명해 드릴게요. 

 

( 주요 내용 ) 

• 가계약 정의
• 가계약 법적효력
• 가계약 주의사항 및 특약에 넣을 내용 (가계약금 돌려받는 방법)
• 가계약 해지 시 계약금 반환 vs 가계약금만 반환
• (첨부) 가계약 시 주고받을 문자(특약) 예시 제공

 

가계약에 대한 명확한 정의를 이해하자!

가계약이란 실제 정식 계약을 맺기 전에 계약금의 일부를 주고받으면서 맺는 임시 계약입니다. 하지만 가계약이라도 말 그대로 "계약"이기 때문에 한쪽 의사로 계약 파기가 되면 위약금이 발생한다는 점 기억하셔야 합니다. 

 

매도자가 계약 해지를 한 경우 배액배상(받은 가계약금의 2배)을 해야 하며 매수자가 계약 파기를 한 경우 가계약금을 돌려받을 수 없는 것이 원칙입니다.

 

★ 이때, 알아둬야 할 것은 가계약을 본 계약의 일부로 보게 되는 경우 가계약금이 아닌 계약금(보통 매매대금의 10%)을 기준으로 배상하기 때문에 위약금이 훨씬 커질 수 있다는 점입니다. 이에 대한 구체적 설명은 글 마지막에 있습니다. ★ 

 

가계약/가계약금 법적 효력 알기.

 

가계약의 법적 효력은 어디까지 일까요?

 

가계약에 대한 규정은 법적으로 정해져 있지 않습니다. 그렇기 때문에 가계약을 맺으면서 당사자 간에 주고받은 합의 내용에 따라 가계약의 구속력이 달라집니다. 

 

 

즉, 가계약 이후 정상대로 계약이 진행되면 문제가 없지만 그렇지 않은 경우 계약금 반환 문제로 분쟁이 발생할 수 있는데, 이때 판결에 있어 가장 중요한 기준이 "가계약 당시 쌍방 간의 합의 내용"인 것입니다. 

 

그럼에도 불구하고 중개인이 일단 가계약금부터 보내라고 하면 그냥 주고받거나 혹은 중개인만을 믿고 주고받는 문자 내용을 꼼꼼히 확인하지 않는 경우가 있는데 절대 그렇게 하시면 안 됩니다.

 

가계약 절차. 어떻게 이루어지나?

 

가계약은 보통 다음과 같은 절차로 진행됩니다. 

 

(1) 계약 내용이 확정되면 중개사가 임대인(매도자)에게 내용 전달 (보통 문자)

(2) 임대인(매도자)은 동의할 경우 계좌번호를 중개사에게 전달

(3) 중개인은 계약내용 + 계좌번호를 임차인(매수인)에게 전달

(4) 임차인(매수인)이 동의할 경우 해당 계좌로 가계약금을 송금 

(5) 가계약 체결 완료

 

 

가계약 내용에 들어갈 항목과 가계약 주의사항은?

위와 같은 절차에서  "계약내용"에는 들어갈 내용을 잘 모르는 경우가 많은데, 기본적으로 본 계약서에 들어갈 내용에 준하게 작성한다고 생각하면 편합니다. 계약 당사자들의 인적사항을 제외한 주요 금액 및 일정과 특약을 꼼꼼히 작성해야 합니다. (아래 항목 참조)

 

참고로, 가계약 시점의 등기부 등본 스캔한 것도 문자 주고받을 때 첨부하면 좋습니다. 

 

• 목적물의 주소 및 면적
• 총 매매대금
• 계약금
• 중도금 (금액 및 일정)
• 잔금 (금액 및 일정)
• 특약

여기서 궁금한 점! 목적물의 주소, 계약금, 중도금 잔금 등은 적으면 되는데 특약에는 어떤 내용을 넣어야 할까요?

 

 

본 계약 시, 넣고 싶은 특약 내용이 있다면 가계약 시점에도 넣고 합의해 놔야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다. 가계약이라고 미리 얘기하지 않았다가 본계약에서 합의가 되지 않고 계약 파기에 이르면 계약금 반환 문제로 복잡해질 수 있습니다. 

 

가계약 특약에 포함될 내용을 일부 예를 들면 다음과 같습니다. 

• 근저당이 있을 경우 사전에 언제 말소할 것인지에 대한 내용
• 애완동물을 금지 조항 및 피해 발생 시 원상 복구 관련 내용 
• 매수 후 임대를 놓을 경우 매도인(집주인)에게 임대하는데 협조해달라는 내용
• 인테리어 후 첫 세입자일 경우, 원상 복구에 관한 내용 

 

가계약 시 주고받을 문자에 포함될 특약 등의 내용 샘플

 

위의 내용 외에 가계약 시 꼭 확인해야 하는 주의사항은 가계약금이 계약금의 일부인지 아닌지 명확히 하는 것입니다. 여기서 "가계약금을 계약금의 일부로 보는 것과 아닌 것의 차이"는 무엇인지 먼저 아래 예시로 설명해 보겠습니다. 

• 매매대금 : 3억
• 가계약금 : 300만원
• 계약금 : 3천만원 (매매대금의 10%)

위와 같은 내용을 가계약을 맺었다고 하겠습니다. 이때 크게 2가지로 생각해 볼 수 있습니다. 

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(1) 가계약을 본 계약 체결을 위한 사전 단계로만 본다면 가계약 파기 시 "가계약금"을 기준으로 위약금이 결정됩니다.

 

즉, 가계약 해지 시 매도인 위약금은 배액배상으로 이미 받은 300만원 + 추가 300만원 = 총 600만원을 반환해야 하며, 매수인이 가계약 후 계약해제 시는 가계약금 300만원을 돌려받기 어렵습니다. 

 

(2) 가계약을 본계약의 일부로 볼 경우에는 가계약금이 아닌 계약금을 기준으로 합니다.

 

즉,  매도인이 계약 파기 시 계약금인 3천만원 + 3천만원= 총 6천만원을 지급해야 계약을 해지할 수 있고, 매수인은 계약금 중 가계약금을 제외한 2천 7백만원을 매도인에게 지급해야 계약이 해제됩니다. 

 

그럼, 어떤 경우에 가계약을 본 계약의 일부로 볼까요? (★)

 

(1) 기본적으로 부동산 거래에서 가계약 당시 매매목적물과 매매대금, 중도금 지급 방법 등이 특정됐다면 매매계약이 성립된 것으로 봅니다. 따라서 이 경우 가계약이라 하더라도 정식 계약과 마찬가지로 취급됩니다. 

 

(2) 하지만 글 도입부에서 설명한 바와 같이 가계약에 대한 명확한 법적 규정은 없습니다. 따라서 분쟁 없이 깔끔하게 하려면 가계약 시점에 당사자들의 의사를 명확히 하는 것이 좋습니다.  

 

즉, 가계약금 문자를 주고받을 때 특약 등에 아래 내용을 적으면 해결됩니다. (예시임)

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가. "정당한 사유 없이 계약 해제 시 계약금 전액을 손해배상금으로 한다." - 계약 해제 시 계약금을 기준으로 함

 

나. "매도인은 가계약금의 두 배를 반환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 없던 것으로 할 수 있다." - 계약 해제할 경우 가계약금을 기준으로 한다. 

 

다. "가계약 이후 본 계약이 체결되지 않을 경우 가계약금은 돌려받는 것으로 한다" - 가계약은 합의 내용에 따라 법적효력이 발생하므로 가계약금 돌려받는 방법입니다. 

결론적으로, 가계약 파기 시 가계약금을 돌려받기 할 수 있냐 없느냐 여부, 가계약이니까 가계약금만 배액 배상하느냐 여부, 가계약이라도 계약의 일부로 보고 계약금을 배상하느냐 여부는 모두 특약에 정확히 적으면 해결됩니다.

 

★ 그런데, 중개사 사무소에서 다음과 같이 문자를 보냈다면 이 경우 가계약을 본 계약의 일부로 볼까요? ★ 

 

가계약 시 특약에  "계약금의 일부인 300만원을 가계약금으로 먼저 입금한다"라고 기재해서 문제를 보냈다고 가정해 봅시다. 이 경우 가계약 해제 시 매수인 또는 매도인 위약금은 얼마일까요? 가계약을 본 계약의 일부로 볼까요?

 

답은 가계약을 본 계약의 일부로 본다입니다. 문구를 잘 보시면 "내가 돈을 보내주는 데 이건 계약금의 일부야"라고 표현되어 있기 때문입니다.

 

 

따라서 본계약에 준해서 해지를 해야 하기에,  가계약금만으로는 안되고 전체 계약금을 포기하거나 두배를 돌려줘야 합니다. 

 

실제로 위와 같은 문구를 그냥 그런가 보다 하고 지나쳤다고 계약을 파기해야 할 일이 생겼을 때 300만원만 손해 보면 된다고 생각했다가 3천만원을 배상해야 하는 경우가 있으니 꼼꼼히 체크하셔야 합니다. 

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지금까지 가계약과 관련한 거의 모든 것을 살펴보았습니다. 가계약의 정의부터 법적 효력의 범위는 물론 계약 해제 시 가계약금을 반환하거나 반대로 돌려받는 방법 등에 대해 살펴보았습니다. 무엇보다 문자 주고받을 때 포함되어야 할 특약 내용 샘플은 꼭 참고하시어 도움되시기 바랍니다. 

 

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